城市更新終于等來盼望已久的風口。

據悉，城市更新行動被正式寫進了國家的“十四五”規劃，而地方政府更是紛紛出臺相應細則，積極落地。這是“城市更新”一詞，首次出現在五年規劃文件中。

在監管層面不斷遏制房地產開發金融化的今天，與房地產開發邏輯迥異的城市更新，普遍被業內稱為“房企第二賽道”。一邊是亟待更新的老舊城區，一邊是難以切入的房企和社會資本，政府該如何架起溝通的橋梁，又該以何種身份參與到城市更新之中？房企和社會資本，又該如何實現多贏局面？

2021年4月23日-24日，中國城市更新首屆創新發展峰會在深圳召開。本次峰會主論壇圍繞“十四五規劃與城市更新行動”探討城市更新新路徑，四個平行分論壇分別聚焦“政企合力多維助推高質量更新”“新時代城市更新制度建設探索”“金融創新激活城市更新內生力”、“新商業運營煥新城市更新活力”。該峰會特邀全國城市更新圈政學研企界52位大咖，聚焦十四五規劃，探索城市更新新路徑，從時代浪潮中，成功“破局”。中國房地產業協會副會長兼秘書長、住建部原總工程師陳宜明發表精彩的致辭，他表示 城市更新是人民群眾對美好生活期盼，因此對住宅、住區和城市領域提出了更高的新要求。能做到“兩個結合”，我們城市更新的步伐會走的更堅實。一是把對城市物質要素的改造更新提高，與營造新的人文精神要素很好地結合起來。二是把當下人民群眾對美好生活的期盼與今后一個時期發展當中可能出現的新的要求結合起來，在更新的過程當中，既考慮滿足現實的需要，同時為今后的需要留有改造的空間。

中國房地產業協會城市更新委員會主任、深圳市城市更新協會會長李曉平致辭中對深圳城市更新寄予了厚望，任重道遠。他談到，深圳作為全國首個出臺城市更新法規的城市，起到了“示范性”“領頭羊”的作用，第一屆中國城市更新創新發展在深舉辦，開了個好頭。

那么如何使城市更新落地實施，推動城市高質量發展呢？

住房和城鄉建設部總經濟師楊保軍強調要上升到戰略的高度來認識才能準確把握城市更新。十四五規劃中提到“提質增效”戰略往往更強調的是經濟效益，但是城市的內涵更為豐富，城市是文明對的結晶，是美好家園，它不等于樓盤。楊保軍對比了佛羅倫薩，認為那就是經典，并提到文藝復興時代追求的是個性、人性、靈性、詩性，所以到今天它還有生命力。由此他得出一個結論：經典的才是永恒的，時髦的就是“短命”的。

城市更新不是大拆大建搭高樓，而是可以從完善空間、修復生態和完善功能、加強歷史文化保護和社區建設和改造等方面提高百姓生活質量。

中國人民大學博士生導師李義平從整個國家發展宏觀的角度暢談十四五與雙循環--解讀新發展格局，他認為我們必須堅持把人民群眾的利益放在首位來推動新城的改造，這給城市改造留下了非常廣的空間，人民不僅是住上的問題，是住好的問題，是對環境享受的問題，我們完全有大量的想象空間。新發展格局下要求與時俱進的創新和科學的發展，使得城市更新不要速度過快，在城市里依然能看到鄉愁。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市更新研究中心主任秦虹從專業的視角分析，城市更新不同于房地產開發或舊城改造，城市更新解決城市發展過程中的所有問題，比如建筑老化、安全和功能、經濟轉型和文化遺失與環境衰敗等、不只是居住和產業需求問題。產業迭代是城市更新的核心，騰籠換鳥置換出空間發展高科技產業和總部經濟、科技研發、現代商貿等高端服務業。城市更新為產業迭代升級提供多元空間，導入新經濟，能引發區域裂變式更新。

檢驗一個城市更新好與壞，秦虹認為唯一標準就是能做到引人、聚人、留人，首先經濟上更有活力，空間上更有品質，文化上更有魅力，生活上更加便利，居住上更有尊嚴，環境上更綠色、可持續。

城市更新從野蠻式擴張1.0向精細化發展2.0升級，將在大灣區扮演怎樣的作用？

北京大學林肯研究院城市發展與土地政策研究中心主任劉志建言獻策，他表示廣東省隨著產業升級、人口增長太快，土地開發的強度已經趨近飽和，現在面臨的問題是高房價、高租金、高生活成本。要解決土地瓶頸，城市更新行動迫在眉睫。

城市更新2.0更富有挑戰性，因為需要平衡的矛盾有很多。第一個要平和的問題是城市更新和生態保護之路如何走。第二個是產業用地更新和產業空間急劇變化的規律，我們可以打造空間把產業引進來，但是產業來不來是一個問題，這就是市場和規劃之間如何平衡的矛盾。第三個是滿足高收階層的需求還是收入低收入階層的需求，房住不炒是很清楚的，所以在住房問題上，城市更新如何和城市住房規劃結合起來解決這個矛盾，這一點也是未來十年需要走的路。

最后，深圳市規劃國土發展研究中心副總規劃師、城市和區域發展研究所所長李江深刻闡述了深圳在十四五期間城市更新具有借鑒性的建議。

李江指出，要控節奏，放慢拆除重建類更新步伐，鼓勵開展有機更新；調結構，要大幅度增加居住空間，通過計劃的調節、規劃的調整等等，想盡一切辦法來來提高居住用地的供應量；促融合，融合城市更新和土地整備二次開發的手段進行融合；強立法，持續完善城市更新政策頂層設計等等。最后談到進一步明晰政府與市場關系刻不容緩，“政府引導、市場運作”八字箴言為指導方針。

本次峰會上,中國房地產業協會城市更新委員會于現場正式揭牌。同時,會議還發布了《城市更新 深圳樣本》專項研究報告,并隆重揭曉發布了15個深圳城市更新經典樣本。

中國城市更新評價指數報告解讀引關注

作為峰會四大分論壇之一,由中國房地產業協會城市更新委員會主辦、深圳市城市更新協會與卓越城市更新集團聯合承辦的“政企協同助推高質量更新”主題論壇暨2020中國城市更新指數研究報告專場解讀會于當日下午同場舉行。

住房和城鄉建設部總經濟師楊保軍在論壇致辭中表示,根據十四五規劃,城市更新已經上升為國家戰略,肩負重要使命,但鑒于行業本身的綜合性、復雜性和特殊性,作為行業的參與各方,應始終堅持站在長遠和戰略高度,系統地理解和謀劃城市更新及城市發展的未來走向,保持安全底線,勇于改革創新,努力建立行業標準和評價體系,進行科學規范的行業引導,以新理念、新模式和新方法,推動城市更新行業和整個城市的健康有序和高質量發展。

中國人民大學國發院城市更新研究中心主任秦虹、廣東省三舊改造協會秘書長庾來順、中國城市規劃設計院深圳分院副院長王澤堅分別圍繞“城市更新中的政府作用及行動”、“城市更新各方的責任擔當”、“城市更新的認知更新”等話題展開深入論述。

圓桌對話環節,來自深圳、廣州、東莞、佛山、中山、珠海等地城市更新協會的會長、秘書長分別結合此前已于北京正式發布的全國城市更新行業首份評價指數研究報告——《2020中國城市更新評價指數(廣東省)研究報告》中各城市的相關內容及十四五期間各地更新行業發展方向展開了熱烈探討。

在城市更新指數報告解讀環節,中國指數研究院調查事業部研究總監、報告主撰人吳建欽就《2020中國城市更新評價指數(廣東省)研究報告》的研究背景、模型搭建、指標選擇、研究成果、研究意義、折射問題等多方面內容進行了詳細專場解讀。